Actualité au 11.03.2015

Relance de la construction

2014 a vu le nombre de constructions passer sous la barre des 300 000 logements, un étiage jamais atteint depuis les années 50. Pour relancer la construction, le gouvernement a déjà présenté des mesures fin juin puis fin août 2014. Il avait notamment reboosté le PTZ (Prêt à taux zéro) destiné aux primo-accédants et recalibré le dispositif d'investissement locatif pour le rendre plus attractif.

De nouvelles mesures pour aider au redémarrage de la construction ont été annoncées le 4 décembre 2014. Beaucoup d'entre elles visent à simplifier l'acte de construire. Les recours contre les permis de construire, déjà restreints par Cécile Duflot, vont être davantage encadrés. La réforme mise en œuvre par l'ex-ministre du Logement, avec des délais d'instruction des recours devant la justice raccourcis, ne concernait que les zones tendues. Désormais, c'est sur un plus grand nombre de territoires qu'elle s'appliquera. L’objectif est d'éviter que nombre de programmes immobiliers soit bloqués.

Pour accélérer les projets immobiliers, un allègement des procédures administratives en matière environnementale va aussi être mis en place. Désormais, l'étude d'impact suffira pour débuter le projet, alors qu'auparavant il y avait plusieurs autorisations à obtenir. Dans le même esprit, si un maire s'oppose systématiquement aux programmes immobiliers, le gouvernement  étudie comment le préfet pourrait se substituer à lui pour délivrer les permis de construire.

Par ailleurs, le gouvernement va donner un coup de pouce à l'adoption par les PME de la maquette numérique, un procédé qui doit permettre de réduire de plus de 30 % les coûts de construction. Un effort va être aussi demandé au CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) pour traiter plus rapidement les demandes de certification pour les promoteurs immobiliers qui veulent utiliser des matériaux innovants. Enfin, le code de l'urbanisme va être toiletté pour être moins contraignant.

Application de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social

L’ACUF et l’AMGVF ont été auditionnées à l’automne 2014 par Audrey Linkenheld, députée du Nord et rapporteur de la loi, en charge d’un rapport sur son application. Le rapport lui-même a été publié en décembre 2014.

  • Premier volet : mobilisation du foncier public en faveur du logement

Le défi de la mobilisation du foncier est majeur sur les territoires en tension. L'objectif de la loi de 2013 était de construire, grâce à ce dispositif, 30 000 nouveaux logements d'ici à cinq ans. Pour mémoire, selon le Ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, la part du prix du terrain dans le coût total d’une maison neuve pouvait aller, en 2013, jusqu’à 47% en région parisienne, sur certains sites en Rhône-Alpes et en PACA. En moyenne nationale, pour une maison individuelle neuve, le terrain représente un tiers du budget moyen de 221 000 euros (+3,8 % en 2013). Autres chiffres parlants : selon le Commissariat général au développement durable (CGDD), en moyenne nationale, le prix des terrains à bâtir a bondi de 8,8 % en 2013 et a même flambé de 12,7 % dans les villes de 100 000 à 200 000 habitants.

Relancer la construction de logements en libérant du foncier public avait été une action très relayée médiatiquement par Cécile Duflot. Pourtant, le rapport parlementaire sur le bilan de la loi sur la mobilisation du foncier public est très limité. « Le bilan quantitatif est assez limité », a concédé récemment Audrey Linkenheld, pour qui la loi devrait atteindre son rythme de croisière en 2015... « Les préfets ont identifié 264 terrains ou sites, représentant 500 hectares dans 22 régions. Huit terrains ont été cédés, avec une décote allant de 15 % à 84 %, dont 7 terrains de l'Etat et un de Réseau ferré de France (RFF), correspondant à un millier de logements, dont presque 50 % de logements sociaux. S'y ajoutent 8 autres cessions de terrains dans les tuyaux », a indiqué la députée.

A l’examen, il s’avère que l'absence de dialogue de l'Etat et des collectivités locales avec les professionnels (promoteurs et bailleurs sociaux) constitue le principal frein. Difficile visiblement de mettre autour de la table Etat, collectivités locales et professionnels, étant entendu que les préfets de région n'ont pas autorité sur les directeurs départementaux des finances publiques et que les ministères manquent de coordination et de volontarisme. De surcroît, France Domaine n'a communiqué qu'en octobre 2014 une méthode d'évaluation transparente de ses terrains, sachant que la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (CNAUF) a été installée seulement fin juillet 2014. Il convient aussi de signaler que l'Assistance publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP) avait été, dans un premier temps, oubliée par le décret listant les organismes devant céder leurs terrains, erreur réparée depuis lors.

Face à ce constat pour le moins mitigé, le rapport estime que "la mobilisation du foncier public doit désormais faire l'objet d'une démarche proactive de la part de l'Etat et de ses opérateurs". Ceci passe notamment par un effort accru de pédagogie et d'information, mais aussi par l'inscription de la mobilisation du foncier public dans le cadre, plus large, de la politique d'ensemble en faveur de l'accès au logement.

  • Second volet : renforcement des obligations de production du logement social

La députée n’a laissé aucune ouverture quant à une éventuelle modification de la loi, malgré les arguments développés, notamment sur les points les plus « bloquants » et les risques d’effets contre-productifs de la loi : l’uniformité voire le monolithisme du zonage (20/25%), le mécanisme de rattrapage des déficits et la date-butoir de 2025.

Elle a également opposé une fin de non-recevoir pour les pistes proposées par les communautés : transformer la date-butoir en système glissant, recours possible à une vraie mutualisation, application du taux de 25% au flux plutôt qu’au stock, etc.

Face à cette situation, le problème d’une incompatibilité de certains PLH avec la loi SRU modifiée par ce texte risque de se poser. Il conviendrait, à l’appui d’un dossier argumenté et chiffré – une enquête a déjà été menée au sein du réseau des communautés urbaines à ce sujet – de mobiliser les parlementaires pour porter des propositions d’amendement du dispositif, visiblement irréaliste et contre-productif pour certains territoires concernés. Le groupe de travail habitat ACUF – AdCF a orienté dernièrement ses réflexions vers la proposition d’aménagements au dispositif.

Application de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)

  • Plan partenarial de gestion de la demande de logement

L’article 97 de la loi ALUR propose de donner plus de transparence et d’équité au processus d’attribution de logement locatif social. Il ne modifie pas ni les règles d’attribution ni le dispositif actuel des commissions d’attribution.

  • Simplification : enregistrement direct dans le système national d’enregistrement par voie électronique (expérimenté dans certains départements), avec un dossier unique de demande permettant de déposer un seul exemplaire des pièces justificatives.
  • Droit à l’information pour le demandeur sur les informations le concernant et l’avancement de sa demande : le demandeur doit également disposer d’informations sur les caractéristiques du parc social et la demande exprimée sur l’ensemble du territoire.
  • Partage de la connaissance et de la gestion des demandes entre les acteurs au niveau intercommunal : tout EPCI doté d'un programme local de l'habitat (PLH) approuvé, les bailleurs de logements sociaux situés dans son ressort territorial, les réservataires de logements sociaux dans ce ressort et les organismes et services chargés de l'information des demandeurs de logement social ou de l'enregistrement des demandes de logement social mettent en place un dispositif destiné à mettre en commun, en vue d'une gestion partagée des dossiers, les demandes de logement social et les pièces justificatives nécessaires à leur instruction et les informations relatives à la situation des demandeurs et à l'évolution de leurs dossiers en cours de traitement. Ce dispositif est interconnecté avec le système national d'enregistrement.

A cette fin, un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs est élaboré, en y associant les communes membres, par tout EPCI doté d'un programme local de l'habitat (PLH) approuvé. Le plan partenarial définit les orientations destinées à assurer la gestion partagée des demandes de logement social et à satisfaire le droit à l'information prévu à l'article L. 441-2-6, en fonction des besoins en logement social et des circonstances locales. Ce plan fixe le délai maximal dans lequel tout demandeur qui le souhaite doit être reçu, après l'enregistrement de sa demande de logement social. Au nombre de ces actions, il prévoit les modalités d'organisation et de fonctionnement d'un service d'information et d'accueil des demandeurs de logement. Ce service comporte au moins un lieu d'accueil des personnes bénéficiant du droit à l'information, au fonctionnement duquel concourent les organismes bailleurs, l'Etat et les autres réservataires de logements sociaux.

Le décret d’application du plan partenarial de gestion de la demande a été publié fin 2014. Le mouvement HLM avance très vite sur ce sujet et semble vouloir prendre la main sur cette démarche stratégique. Il y a donc nécessité d’affirmer la gouvernance de l’EPCI – voulue par la loi - sur l’élaboration et surtout le pilotage stratégique de cette démarche. Une réunion est programmée avec l’USH le 31 mars 2015 au cours de laquelle devrait être abordée la question de la montée en compétence des EPCI dans le domaine de l’attribution de logements.